Налог с продажи квартиры: минимальные сроки владения и вычеты в 2026 году

1. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет — по истечении этого срока налог не платится и декларация не подаётся.
2. Новые ставки НДФЛ — 13% на доход до 2,4 млн руб., 15% на сумму превышения (для продажи недвижимости применяются только эти две ставки).
3. Налог считается от кадастровой стоимости — если цена продажи ниже кадастровой, применяется понижающий коэффициент 0,7 или 1 (зависит от региона).
4. 4 способа уменьшить налог — вычет 1 млн руб., расходы на покупку, вычет уплаченного при дарении налога, льгота для многодетных семей.

Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности в течение минимального предельного срока владения.

Как считать срок владения:

• При покупке по договору купли-продажи — с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре.
• При наследовании — с даты смерти наследодателя.
• При покупке по договору долевого участия (ДДУ) — со дня полной оплаты стоимости объекта (если ДДУ заключён до 2023 года).

Кому не нужно подавать декларацию:

Если срок владения превышает минимальный, налог не платится, а декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Сокращённый срок 3 года

Сокращённый срок владения — 3 года — применяется в следующих случаях:

1. Наследование — квартира получена по наследству от любого лица, не обязательно родственника.
2. Дарение от близкого родственника — супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры (включая неполнородных).
3. Приватизация — независимо от того, когда и как проходила приватизация.
4. Договор пожизненного содержания с иждивением (рента) — для плательщика ренты.
5. Единственное жильё — если на дату продажи у гражданина нет другого жилого помещения в собственности (не учитывается жильё, купленное за 90 дней до продажи).

Пример: Иванов получил квартиру по наследству в мае 2023 года и продал её в декабре 2026 года. Трёхлетний срок истекает в мае 2026 года, значит, доход от продажи освобождается от НДФЛ.

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Однако для доходов от продажи недвижимости применяются только первые две ступени этой шкалы.

Пример расчёта:

Гражданин продал квартиру за 5 600 000 руб. Минимальный срок владения не истёк, документов о расходах на покупку нет. Применяем вычет 1 млн руб.:

• Налоговая база: 5 600 000 — 1 000 000 = 4 600 000 руб.
• Налог с 2 400 000 руб. по ставке 13%: 312 000 руб.
• Налог с превышения (4 600 000 — 2 400 000 = 2 200 000 руб.) по ставке 15%: 330 000 руб.
• Итого к уплате: 312 000 + 330 000 = 642 000 руб.

С 2026 года изменились правила расчёта налога, если квартира продана по цене ниже кадастровой стоимости.

До 2026 года: Для сравнения применялся единый понижающий коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости.

С 2026 года: Регионы получили право устанавливать свой понижающий коэффициент от 0,7 до 1.

Как это работает:

Для расчёта налога доходом признаётся большая из двух величин:

• Цена продажи по договору
• Кадастровая стоимость × понижающий коэффициент (0,7 или 1)

Пример для Санкт-Петербурга:

Петров продаёт квартиру в Санкт-Петербурге за 6 млн руб. Кадастровая стоимость — 8 млн руб. Коэффициент в Санкт-Петербурге — 1.

• Кадастровая × 1 = 8 млн руб. > цена продажи 6 млн руб.
• Доходом признаётся 8 млн руб.
• Налог: (8 000 000 — расходы на покупку 6 000 000) × 13% = 260 000 руб.

Жилищные споры требуют точного анализа документов и правового статуса жилья. Ошибки на этапе подготовки могут привести к проигрышу или затягиванию процесса. В нашей статье вы узнаете, как найти подходящего юриста по жилищному праву.

Шаг 1. Определите, истёк ли минимальный срок владения

Проверьте, как вы получили квартиру (наследство, дар, приватизация, покупка) и сколько лет она у вас в собственности.

Если срок истёк — налог не платится, декларация не подаётся.

Шаг 2. Если срок не истёк — определите налоговую базу

Сравните цену продажи с кадастровой стоимостью, умноженной на понижающий коэффициент (0,7 или 1 в вашем регионе).

За доход принимается бóльшая из сумм.

Шаг 3. Выберите способ уменьшения налога

Вы можете выбрать один из способов.

Шаг 4. Заполните декларацию 3-НДФЛ

Способы заполнения:

• Через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС (рекомендуемый)
• Самостоятельно на бумажном бланке
• С помощью специалиста

Шаг 5. Подайте декларацию в налоговую

Срок подачи: не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Пример: Если квартира продана в 2026 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года.

Шаг 6. Уплатите налог

Срок уплаты: не позднее 15 июля года, в котором подана декларация.

Способ 1. Имущественный вычет (1 млн руб.)

Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей.

Пример: Квартира продана за 3 500 000 руб. Налог: (3 500 000 — 1 000 000) × 13% = 325 000 руб.

Способ 2. Расходы на покупку

Если у вас есть документы, подтверждающие расходы на приобретение этой квартиры, вы можете уменьшить доход на их сумму.

Пример: Квартира куплена за 2 800 000 руб., продана за 3 500 000 руб. Налог: (3 500 000 — 2 800 000) × 13% = 91 000 руб.

Способ 3. Вычет уплаченного при дарении налога

Если квартира получена в дар и вы уплатили НДФЛ при дарении, сумма уплаченного налога может быть вычтена при продаже.

Способ 4. Льгота для многодетных семей

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения при соблюдении условий:

• В семье двое и более детей младше 18 лет (или 24 лет при очном обучении);
• Кадастровая стоимость проданного жилья ≤ 50 млн руб.;
• Взамен проданного жилья приобретено другое (в тот же год или до 30 апреля следующего);
• Площадь нового жилья превышает площадь проданного;
• На дату продажи продавцу и членам его семьи не принадлежит более 50% другого жилья большей площади.

Что делать, если продаёте квартиру дешевле кадастровой стоимости

С 2026 года это может привести к увеличению налога, особенно в регионах, где установлен повышенный коэффициент.

Алгоритм действий:

1. Узнайте кадастровую стоимость квартиры (выписка из ЕГРН).
2. Уточните понижающий коэффициент в вашем регионе (0,7 или 1).
3. Сравните цену продажи с кадастровой × коэффициент.
4. Если кадастровая × коэффициент больше цены продажи — налог будет считаться от этой суммы.
5. Примените вычет или расходы, чтобы уменьшить налоговую базу.

Способ снизить кадастровую стоимость: Если кадастровая стоимость значительно завышена, вы вправе оспорить её через комиссию Росреестра или суд.

Налог с продажи квартиры — вопрос, требующий внимательного подхода. Главное правило: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет (в зависимости от способа получения), налог не платится и декларацию подавать не нужно. Если срок меньше — применяется прогрессивная ставка 13–15%, а налог рассчитывается от кадастровой стоимости с учётом регионального коэффициента.