Что делать, если у должника есть ипотека, но он при этом хочет пройти через процедуру банкротства? Мы проанализировали последние изменения закона и судебную практику и подготовила инструкцию, как использовать механизмы сохранения жилья и минимизировать риски.
- 4 ключевых факта о банкротстве с ипотекой в 2026 году
- Как работает закон
- Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве
- Как сохранить квартиру
- Как это работает на практике
- Сравнение: сохранение vs продажа ипотечной квартиры
- Практический пример: как сохранили квартиру через мировое соглашение
- Риски и важные ограничения
- Правовое обоснование
- Комментарии эксперта
- Часто задаваемые вопросы
4 ключевых факта о банкротстве с ипотекой в 2026 году
- По умолчанию ипотечную квартиру могут продать — единственное жильё не защищено, если оно в залоге (ст. 213.25 ФЗ-127).
- Сохранить квартиру можно через два механизма — отдельное мировое соглашение с банком (ст. 213.10-1) или погашение долга третьим лицом (п. 5 ст. 213.10).
- Новые правила 2026 года (ст. 213.27-1) — после продажи квартиры 10% выручки остаётся должнику, но не больше суммы первоначального взноса и внесённых платежей.
- Без экспертизы и документов защититься сложно — суд откажет в сохранении жилья, если не доказать добросовестность и выполнение условий закона.
Как работает закон
Ипотечная недвижимость не попадает под ст. 446 ГК РФ о неприкосновенности единственного жилья. Все потому, что она — залоговая. То есть согласно ипотечному договору, недвижимость просто заберет банк, если не будет выплачен долг. Банк имеет право подать в суд после четырех просрочек за год или трех неоплаченных месяцев подряд. После суд рассмотрит дело, сопоставит причины неоплаты, но, скорее всего, встанет на сторону банка и передаст права на недвижимость кредитной организации.
Но законодатель создал механизм баланса прав и интересов сторон и дал возможность оставлять ипотечное жилье у банкрота, несмотря на то, что оно находится в залоге. Для этого банки и банкроты могут договариваться через мировое соглашение либо через реструктуризацию долга.
Для того, чтобы получить право на сохранение жилья, нужно соблюсти как минимум три условия:
- перед тем, как попасть в трудную финансовую ситуацию, банкрот оплачивал ипотеку регулярно;
- ипотечное жилье у него единственное;
- спорная недвижимость находится в пригодном для проживания состоянии.
Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве
Если квартира не единственная, если есть признаки недобросовестности или если не выполнены требования закона, суд может отказать в защите. Но если все требования выполнены, то в ходе процедуры банкротства ипотеку выведут в отдельное производство. Банку и банкроту будут предложены на выбор мировое соглашение или реструктуризация долга. При этом, мнение остальных кредиторов учитываться не будет, и в отношении их интересов реструктуризация не будет введена, если доход банкрота не будет позволять.
Как сохранить квартиру
Реструктуризация
В стандартной процедуре реструктуризации условия погашения требований залогового кредитора должны быть включены в план и одобрены ипотечным кредитором. Если в плане нет порядка погашения ипотечного долга, заложенное имущество может пойти по процедуре продажи. Обычная реструктуризация сама по себе не даёт гарантии сохранить квартиру: без согласованной позиции банка механизм часто не срабатывает.
Отдельное мировое соглашение с банком
С 2024 года действует статья 213.10-1 Закона о банкротстве. Она позволяет гражданину и ипотечному кредитору заключить отдельное мировое соглашение, которое не затрагивает остальных кредиторов. Согласие других кредиторов не требуется, а несогласие финансового управляющего само по себе не мешает суду утвердить соглашение. После утверждения ипотечная квартира и участок под ней не включаются в имущество для реализации, а требования банка продолжают исполняться вне общего реестра на первоначальных условиях.
Это один из самых сильных инструментов для сохранения жилья. Но у него есть и жёсткие условия:
- Если на момент соглашения есть просрочка, в документе должен быть прописан порядок её устранения.
- Если у должника не хватает иного имущества для погашения требований первой и второй очереди, суд утвердит соглашение только при внесении денег на специальный счёт — не более 10% от стоимости жилья по отчёту оценщика.
- Если суд сочтёт применение защиты необоснованным (например, из-за недобросовестности), в утверждении соглашения откажут.
Один из главных страхов должников — потеря жилья. Однако ипотечную квартиру можно сохранить даже в ходе процедуры, если действовать правильно. Все законные стратегии — в специальном видеоматериале.
Видео по теме
Полное погашение ипотеки третьим лицом
В пункте 5 статьи 213.10 появился ещё один путь: третье лицо с согласия должника может полностью погасить требования ипотечного кредитора по единственному жилью. Тогда требования банка исключаются из реестра, на квартиру не обращают взыскание в банкротстве, а жильё не включают в конкурсную массу.
Этот вариант особенно важен для семей, где есть родственник, супруг, созаёмщик или иное лицо, готовое закрыть ипотечный долг.
Мнение эксперта: В нашей практике был случай, когда должник пытался сохранить ипотечную квартиру через мировое соглашение, но не внёс 10% на специальный счёт для погашения требований первой и второй очереди. Суд отказал в утверждении соглашения, и квартира ушла с торгов. Запомните: 10% — это не рекомендация, это обязательное условие закона, если у вас нет иного имущества для покрытия этих требований.
Написать Ивану
в Телеграмм
Как это работает на практике
Если говорить о судебной процедуре, путь обычно выглядит так:
- Подаётся заявление в арбитражный суд.
- Вводится реструктуризация долгов.
- Формируется реестр требований кредиторов.
- Затем либо утверждается план реструктуризации, либо начинается реализация имущества, либо стороны выходят на мировое соглашение.
Именно в этой судебной рамке и работают специальные ипотечные механизмы — отдельное мировое соглашение и погашение ипотечного долга третьим лицом.
Важно: Внесудебное банкротство через МФЦ в 2026 году формально возможно при долге от 25 тысяч до 1 млн рублей и наличии одного из оснований из статьи 223.2. Но специальные механизмы сохранения ипотечного жилья из статей 213.10 и 213.10-1 в ней не работают напрямую. Поэтому в ипотечных кейсах с реальной задачей сохранить квартиру судебная процедура почти всегда практичнее.
Сравнение: сохранение vs продажа ипотечной квартиры
Критерий |
Сохранение через мировое соглашение |
Продажа квартиры (новая схема 2026) |
Основание |
Ст. 213.10-1 ФЗ-127 |
Ст. 213.27-1 ФЗ-127 |
Что происходит с квартирой |
Остаётся у должника, не включается в конкурсную массу |
Продаётся с торгов |
Что получает должник |
Квартира + обязанность платить ипотеку по графику |
10% выручки (не более суммы взноса + платежей) + возможный остаток |
Что получает банк |
Платежи по графику (просрочка — по соглашению) |
80% выручки (плюс доплата из остатка) |
Условия |
Нет иного имущества для 1-2 очереди → внесение 10% от стоимости жилья |
Факт продажи, наличие первоначального взноса |
Риски |
Суд может не утвердить, соглашение может сорваться |
Потеря квартиры даже при списании остальных долгов |
Практический пример: как сохранили квартиру через мировое соглашение
Ситуация:
Должник Петров А.А., 45 лет, имеет ипотечную квартиру — единственное жильё семьи. Просрочка по ипотеке — 4 месяца. Общая сумма долгов (включая ипотеку, кредитные карты, микрозаймы) — 3,5 млн рублей. Квартира оценена в 4,2 млн рублей. Первоначальный взнос по ипотеке — 500 000 рублей, внесённые платежи — ещё 400 000 рублей. Иного имущества для погашения требований первой и второй очереди нет.
Действия:
- Петров подал заявление о банкротстве, указав ипотечную квартиру в описи имущества.
- Инициировал переговоры с банком об отдельном мировом соглашении.
- Банк согласился: утверждён план погашения просрочки (по 30 000 руб./мес. сверх текущих платежей) на 6 месяцев.
- Поскольку иного имущества для погашения требований первой и второй очереди не было, Петров внёс 420 000 рублей (10% от стоимости квартиры) на спецсчёт.
- Суд утвердил мировое соглашение.
Результат:
Квартира исключена из конкурсной массы. Должник продолжает платить ипотеку по первоначальному графику + гасит просрочку. Остальные долги (кроме ипотечного) списаны.
Ходатайство об утверждении отдельного мирового соглашения с ипотечным кредитором
Риски и важные ограничения
Важно знать: когда ипотечную квартиру не получится сохранить
Квартира не является единственным жильём
Если у должника есть другое пригодное для проживания жильё (например, дом или вторая квартира), механизмы сохранения из статей 213.10-1 и 213.10 не работают. Суд может отказать в утверждении мирового соглашения.
Недобросовестное поведение должника
Закон прямо допускает отказ в защите, если применение иммунитета по отношению к жилью необоснованно. В статье 213.27-1 суду также дали право уменьшать сумму, которую оставляют должнику после продажи, в том числе по мотивам недобросовестности. Сомнительные сделки, искусственное создание статуса «единственного жилья» и иные попытки обойти закон в 2026 году опасны ещё больше, чем раньше.
Срыв отдельного мирового соглашения
Если суд отменит определение об его утверждении, если соглашение расторгнут или если оно не будет исполняться, непогашенная часть требований банка восстанавливается в реестре, а на квартиру снова можно обратить взыскание — либо в рамках дела о банкротстве, либо по обычным правилам ипотеки, если процедура уже завершена. Сохранение жилья через мировое соглашение — это не «амнистия ипотеки», а договор, который нужно реально исполнять.
Альтернативы судебному спору:
- Рефинансирование ипотеки. Если банк не согласен на мировое соглашение, можно попробовать рефинансировать ипотеку в другом банке на более мягких условиях и погасить текущий долг.
- Продажа квартиры самостоятельно. Иногда выгоднее продать квартиру самим до банкротства, погасить ипотеку и остаток долгов, чтобы избежать торгов и сохранить контроль над ценой.
- Досудебные переговоры с банком. Даже без формального мирового соглашения можно договориться о реструктуризации ипотечного долга вне процедуры банкротства.
Мнение эксперта: В практике был случай, когда должник пытался сохранить ипотечную квартиру, но не указал в описи имущества второй земельный участок (который не являлся жильём). Кредиторы обнаружили этот участок, и суд отказал в утверждении мирового соглашения, указав на недобросовестность. Мой совет: если вы хотите сохранить единственное жильё, будьте максимально прозрачны. Сокрытие любого имущества рушит всю стратегию.
Написать Ивану
в Телеграмм
Заявление о включении ипотечной квартиры в опись имущества (фрагмент заявления о банкротстве)
Узнайте, на какие доходы не распространяется взыскание, из нашей статьи Что могут забрать судебные приставы при взыскании долгов.
Правовое обоснование
- Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:
- Статья 213.10 — права и обязанности гражданина (включая п. 5 о погашении ипотеки третьим лицом).
- Статья 213.10-1 — отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором (введена с 08.09.2024).
- Статья 213.25 — включение имущества в конкурсную массу (исключения для единственного жилья не работают при ипотеке).
- Статья 213.27-1 — специальный порядок распределения выручки от продажи единственного ипотечного жилья (введена с 03.04.2026).
- Статья 213.28 — основания для освобождения от долгов и отказа в таком освобождении.
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ):
- Статья 334 — право залога (ипотека как способ обеспечения обязательств).
- Статья 446 — перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание (единственное жильё, но с исключением для заложенного).
- Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ):
- Статья 31 — определение единственного жилья.
Банкротство — это не магия, а четкий юридический механизм. Как он устроен, кто в нём участвует и как принимаются решения, смотрите в нашем видео.
Видео по теме
Комментарии эксперта
Мнение эксперта: Самая частая ошибка — попытка пройти банкротство с ипотекой без привлечения юриста. Должники подают заявление, указывают квартиру в описи и «надеются на лучшее». В 50% случаев это заканчивается продажей жилья. Мы всегда рекомендуем: до подачи заявления проведите переговоры с банком, оцените возможность мирового соглашения и только потом запускайте процедуру.
Написать Ивану
в Телеграмм
Часто задаваемые вопросы
Можно ли всё сделать через МФЦ (внесудебное банкротство)?
Теоретически внесудебное банкротство через МФЦ доступно при долге от 25 тысяч до 1 млн рублей и наличии оснований из статьи 223.2. Но специальные механизмы сохранения ипотечного жилья (ст. 213.10-1, п. 5 ст. 213.10) работают в судебной процедуре, поэтому для кейсов с ипотекой это обычно менее полезный путь.
Если просрочка по ипотеке уже есть, мировое соглашение бесполезно?
Нет. Закон прямо допускает отдельное мировое соглашение и требует лишь, чтобы в нём был описан порядок и срок устранения просрочки.
Что будет с ипотекой, если банкротится только один из супругов?
Квартира, находящаяся в общей совместной собственности, включается в конкурсную массу, но супруг вправе требовать выдела своей доли. На практике это сложная процедура, требующая отдельного ходатайства.
Нужна консультация по банкротству?
Астамур Давидович Бжания —практикующий юрист юридического центра «Фаворит». Более 5 лет сопровождает клиентов на всех этапах гражданских и арбитражных споров: от консультаций до представительства в суде. В настоящее время успешно представляет интересы более 100 клиентов компании.
Опыт работы: 6 лет
Выиграно дел: 100
Телеграмм
