По общему правилу, единственное жилье при банкротстве не подлежит реализации. Но из этого правила есть исключение, прямо указанное в пункте 1 статьи 446 ГПК РФ. Если недвижимость приобреталась в ипотеку и, соответственно, является предметом залога, оно в любом случае может быть передано в конкурсную массу.
Изъятие единственного ипотечного жилья банкрота создавало практические трудности. С одной стороны, это защищает интересы кредиторов. Выдача ипотеки молодым семьям станет невыгодным при возможности их несостоятельности (банкротства). С другой, права заемщиков существенно нарушаются, а порой страдают их иждивенцы. Разберемся в ситуации подробнее, с учетом последних изменений в законодательстве.
Что говорится в новом законе
В соответствии с последними новостями, Государственная Дума приняла закон, уточняющий правила изъятия единственного жилья при банкротстве. С полным текстом можно ознакомиться на официальной странице.
Норма не наделяет подобные объекты иммунитетом, но создает новые возможности по сохранению права собственности должников. Теперь в рамках судебного процесса заемщик получит право заключать с кредитором мировое соглашение или соглашение о реструктуризации. Исполняя его, он сохранит за собой недвижимость.
Это будет отдельное соглашение, в тексте которого будет прописываться возможность сохранения такой собственности. Финансовый управляющий не сможет выступать против такого варианта разрешения спора.
Такой метод будет применяться только в том случае, если жилье будет единственным для должника и его семьи. При этом у должника должен быть источник заработка, который позволит ему погашать обязательство. Как дополнительный вариант допускается участие поручителя с целью снижения риска кредитора.
Правила будут распространяться не только на жилье, но и на земельный участок, на котором оно расположено.
Важно! Отдельное соглашение не нужно будет согласовывать с прочими кредиторами. Их мнение не будет учитываться.
Новый федеральный закон был опубликован в конце июля. Он вступит в силу через 30 дней после такой публикации, то есть будет применяться уже в конце августа.
Как было раньше
При подаче заявления о банкротстве должник указывает перечень своего имущества. В него включается даже жилье, которая является единственным пригодным как для самого должника, так и для членов его семьи. Но впоследствии часть объектов, включая такую недвижимость, не реализуется с торгов.
Мнение эксперта! Если заявитель не укажет какие-то объекты собственности, их выявит финансовый управляющий. Он получает доступ ко всей информации, касающейся должника, поэтому скрывать объекты не имеет смысла.
Написать Ивану
в Телеграмм
При реализации имущества учитываются правила, установленные законодательством:
- Статья 139 ФЗ-127 определяет общие правила продажи имущества должника.
- Статья 213.25 ФЗ-127 устанавливает, какая собственность банкрота-физлица может быть продана с торгов. В этой же норме, в пункте 3, содержится указание на то, что некоторые объекты исключаются из конкурсной массы, они указаны в гражданском процессуальном законодательстве.
- Статья 446 ГПК РФ определяет, какие объекты исключаются из конкурсной массы. К ним относится и жилье должника, являющееся единственным.
Исключение составляет объект недвижимости, если он приобретен на основании ипотечного кредита. Он будет находится в залоге у кредитора, поэтому он будет обладать преимущественным правом в отношении вырученных от продажи средств.
Часто при банкротстве гражданина у заявителя нет никакой собственности, кроме единственного жилья. Поэтому кредиторы не получают ничего. Прочие негативные последствия несостоятельности, вроде запрета на занятие руководящих постов в организациях, физлиц не интересуют. Поэтому они не пытаются решить проблемы с неисполнением обязательств иным способом.
Что нужно чтобы не потерять единственное жилье?
Для сохранения единственного ипотечного жилья необходимо будет заключить с ипотечным кредитором мировое соглашение. В соответствии с ним, долг по ипотеке нужно будет выплачивать в рамках нового плана реструктуризации.
Чтобы суд утвердил мировое, необходимо соблюдение нескольких требований:
- Наличие официального источника дохода, который позволит исполнить план.
- Согласие ипотечного кредитора.
Мнение прочих кредиторов и финансового управляющего учитываться не будут.
Кто когда и на каких условиях может воспользоваться новыми законом?
Новым законом смогут воспользоваться лишь те должники, для которых ипотечное жилье будет единственным. Учитываются потребности как самого заемщика, так и членов его семьи.
При этом обязательно наличие у должника возможности выплатить кредит в соответствии с планом реструктуризации. Допускается участие поручителей.
Так заберут жилье или теперь под защитой?
Противоречия, касающиеся изъятия единственного жилья, возникали давно. Они касаются ситуаций, когда такой объект можно назвать излишним для должника и членов его семьи. Подобные ситуации были отражены в судебной практике.
Верховный Суд РФ придерживается позиции, что единственное жилье может быть передано в конкурсную массу, если его характеристики превышают минимально необходимые для проживания. Это отражено в тексте Определения ВС РФ 303-ЭС20-18761 от 2021 года.
Этой же позиции придерживается и Конституционный Суд РФ в Постановлении №15-П от 2021 года. Он устанавливает, что исполнительский иммунитет не всегда является безусловным и каждый случай рассматривается индивидуально. Особое внимание нужно уделять объектам, существенно превышающим потребности должника.
Важно! При расчете потребностей в площади учитываются и права членов семьи должника. Каждому должна быть обеспечена хотя бы минимальная площадь для проживания.
Что касается ипотечных объектов, то здесь позиция судов была непреклонной, так как в законе прямо установлено, что они могут быть изъяты при несостоятельности.
Ситуация изменилась, когда Госдума приняла изменения в законодательстве, в соответствии с которыми единственное жилье может быть сохранено за должником, даже если было куплено за счет заемных средств с обеспечением в виде ипотеки.
В соответствии с новой нормой, жилье не наделяется стопроцентным иммунитетом от взыскания. Должник лишь получает дополнительную возможность договориться с кредитором и заключить мировое соглашение. В результате его долг может быть зафиксирован, а он должен будет выплачивать его в обмен на отказ от реализации залогового объекта с торгов.
Заключение
Государственная Дума в третьем чтении приняла изменения в ФЗ-127. Они касаются реализации единственного ипотечного жилья с торгов при банкротстве. Теперь такие объекты могут быть сохранены при соблюдении ряда условий.
Норма не наделяет ипотечные квартиры и дома иммунитетом. Она лишь создает новую возможность для достижения договоренности с кредитором. Получится это сделать или нет – зависит от воли сторон.
Ответы на вопросы
Всегда ли единственное ипотечное жилье продается с торгов при банкротстве?
Такой объект может быть включен в конкурсную массу и продан с торгов при банкротстве. Изменения в законодательстве не отменяют данное правило, но дают сторонам возможность заключить отдельное мировое соглашение.
Что будет, если финансовый управляющий выступит против заключения отдельного мирового соглашения?
Его позиция в данном вопросе учитываться не будет. Суд все равно сможет утвердить соглашение.
Можно ли заключить соглашение при отсутствии у должника официального дохода?
Все зависит от воли кредитора. Для снижения его рисков допускается привлечение поручителей.
