По общему правилу, единственное жилье при банкротстве не подлежит реализации. Но из этого правила есть исключение, прямо указанное в пункте 1 статьи 446 ГПК РФ. Если недвижимость приобреталась в ипотеку и, соответственно, является предметом залога, оно в любом случае может быть передано в конкурсную массу.
Изъятие единственного ипотечного жилья банкрота создавало практические трудности. С одной стороны, это защищает интересы кредиторов. Выдача ипотеки молодым семьям станет невыгодным при возможности их несостоятельности (банкротства). С другой, права заемщиков существенно нарушаются, а порой страдают их иждивенцы. Разберемся в ситуации подробнее, с учетом последних изменений в законодательстве.
Эволюция законодательства об ипотечном жилье при банкротстве
Законодательство меняется и откликается на требования времени. Нормы права, касающиеся ипотечного жилья, тоже претерпевают изменения: До 2024 года: Ипотечное жилье всегда продается. Гибких механизмов сохранения нет. Сентябрь 2024 – март 2026: Появилась возможность сохранить жилье через отдельное мировое соглашение с банком (без оглядки на других кредиторов). С апреля 2026: К возможности сохранения жилья добавился механизм гарантированной компенсации при продаже (защита даже в худшем сценарии).Подробнее про мировое соглашение
В 2024 году Государственная Дума приняла закон, уточняющий правила изъятия единственного жилья при банкротстве. С полным текстом можно ознакомиться на официальной странице.
Норма не наделяет подобные объекты иммунитетом, но создает новые возможности по сохранению права собственности должников. В рамках судебного процесса заемщик получил право заключать с кредитором мировое соглашение или соглашение о реструктуризации. Исполняя его, он сохранит за собой недвижимость.
Мировое соглашение — это отдельное соглашение, в тексте которого будет прописываться возможность сохранения такой собственности. Финансовый управляющий не сможет выступать против такого варианта разрешения спора.
Важно! Отдельное соглашение не нужно согласовывать с прочими кредиторами. Их мнение не будет учитываться.
Видео по теме
Если мирового соглашения достичь не удалось
При подаче заявления о банкротстве должник указывает перечень своего имущества. В него включается даже жилье, которая является единственным пригодным как для самого должника, так и для членов его семьи. Но впоследствии часть объектов, включая такую недвижимость, не реализуется с торгов.
Мнение эксперта! Если заявитель не укажет какие-то объекты собственности, их выявит финансовый управляющий. Он получает доступ ко всей информации, касающейся должника, поэтому скрывать объекты не имеет смысла.
Написать Ивану
в Телеграмм
При реализации имущества учитываются правила, установленные законодательством:
Исключение составляет объект недвижимости, если он приобретен на основании ипотечного кредита. Он будет находится в залоге у кредитора, поэтому он будет обладать преимущественным правом в отношении вырученных от продажи средств.
Часто при банкротстве гражданина у заявителя нет никакой собственности, кроме единственного жилья. Поэтому кредиторы не получают ничего. Прочие негативные последствия несостоятельности, вроде запрета на занятие руководящих постов в организациях, физлиц не интересуют. Поэтому они не пытаются решить проблемы с неисполнением обязательств иным способом.
- Статья 139 ФЗ-127 определяет общие правила продажи имущества должника.
- Статья 213.25 ФЗ-127 устанавливает, какая собственность банкрота-физлица может быть продана с торгов. В этой же норме, в пункте 3, содержится указание на то, что некоторые объекты исключаются из конкурсной массы, они указаны в гражданском процессуальном законодательстве.
- Статья 446 ГПК РФ определяет, какие объекты исключаются из конкурсной массы. К ним относится и жилье должника, являющееся единственным.
Что нужно чтобы не потерять единственное жилье?
Для сохранения единственного ипотечного жилья необходимо будет заключить с ипотечным кредитором мировое соглашение. В соответствии с ним, долг по ипотеке нужно будет выплачивать в рамках нового плана реструктуризации.
Чтобы суд утвердил мировое, необходимо соблюдение нескольких требований:
- Наличие официального источника дохода, который позволит исполнить план.
- Согласие ипотечного кредитора.
- Согласие финансового управляющего не требуется — его несогласие не препятствует утверждению соглашения судом
- В соглашении может участвовать третье лицо (поручитель), которое будет платить по ипотеке вместо должника
- Если по ипотеке уже есть просрочка, соглашение должно содержать порядок и сроки её устранения (это не является автоматическим препятствием)
- Соглашение не прекращает дело о банкротстве — оно продолжается в отношении других долгов
- Если имущества должника недостаточно для погашения требований 1-й и 2-й очереди, может потребоваться внесение денег на спецсчёт (не более 10% стоимости жилья)
Для кого подходит мировое соглашение
Этим инструментом могут воспользоваться лишь те должники, для которых ипотечное жилье будет единственным. Учитываются потребности как самого заемщика, так и членов его семьи.
При этом обязательно наличие у должника возможности выплатить кредит в соответствии с планом реструктуризации. Допускается участие поручителей.
Так заберут жилье или теперь под защитой?
Противоречия, касающиеся изъятия единственного жилья, возникали давно. Они касаются ситуаций, когда такой объект можно назвать излишним для должника и членов его семьи. Подобные ситуации были отражены в судебной практике. Ниже представлена хронология ключевых изменений в законодательстве, регулирующих судьбу единственного ипотечного жилья при банкротстве гражданина.| Закон / Нормативный акт | Какие изменения появились |
| Статья 446 ГПК РФ (в первоначальной редакции) (2003 год) | Установлено общее правило: единственное жилье должника (независимо от стоимости) обладает исполнительским иммунитетом и не подлежит взысканию. Но из правил сделано исключение: ипотечное жилье (как предмет залога) иммунитетом не обладает и может быть реализовано. |
| Постановление Конституционного Суда РФ № 15-П (2021 год) | КС РФ разъяснил, что исполнительский иммунитет на единственное жилье не является безусловным. Если жилье явно превышает разумные потребности должника и его семьи («роскошное» жилье), оно может быть изъято даже при отсутствии ипотеки. Каждый случай рассматривается индивидуально. |
| Определение Верховного Суда РФ № 303-ЭС20-18761 (2021 год) | ВС РФ подтвердил: единственное жилье может быть включено в конкурсную массу, если его площадь и характеристики существенно превышают минимальные нормативы. Это касается и неипотечного жилья. |
| Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ (введение ст. 213.10-1 в ФЗ-127) (2024 год) | Введена возможность заключения отдельного мирового соглашения должника с ипотечным кредитором по единственному жилью. Ключевые новеллы: • Согласие других кредиторов и финансового управляющего не требуется. • Можно привлекать третьих лиц (поручителей) для погашения долга. • При утверждении соглашения жилье исключается из конкурсной массы и не продается. • Соглашение не прекращает дело о банкротстве в отношении остальных долгов. |
| Федеральный закон № 67-ФЗ (введение ст. 213.27-1 в ФЗ-127) (2026 год) | Введена ст. 213.27-1 ФЗ-127, которая устанавливает порядок распределения выручки от продажи единственного ипотечного жилья с торгов: • 80% – ипотечному кредитору (банку) в счет погашения долга. • 10% – кредиторам 1-й и 2-й очереди (алименты, вред здоровью), если иного имущества недостаточно. • 10% (но не более суммы уплаченного первоначального взноса + всех внесенных платежей) – получает должник (бывший собственник). Суть: даже при потере жилья должник получает гарантированную компенсацию на аренду жилья или первый взнос за новое, более скромное жилье. |
| Законопроект Минюста (внесен в апреле 2026 года, статус – рассматривается) | Вводится механизм продажи «роскошного» единственного жилья (даже при отсутствии ипотеки). Критерии роскошности (площадь, локация, отделка, инфраструктура). • Кредиторы должны предоставить замещающее жилье (в том же населенном пункте, с учетом места работы и учебы членов семьи). • Остаток выручки после покупки замещающего жилья идет на погашение долгов. |
Заключение
Долгое время ипотечное жилье при банкротстве гражданина было обречено на продажу — закон не давал возможности его сохранить. Это создавало серьезный дисбаланс: банки получали защиту своих интересов, а должники и их семьи оказывались на улице без права выкупа или реструктуризации.
Ситуация начала меняться с 8 сентября 2024 года, когда в ФЗ-127 появилась статья 213.10-1. Она позволила должнику заключать с ипотечным кредитором отдельное мировое соглашение по единственному жилью без согласия других кредиторов и финансового управляющего. Главное условие — наличие дохода или поручителя, позволяющего исполнять новый график платежей.
Таким образом, современное законодательство уже не ставит должника перед жестким выбором «все или ничего». Появились инструменты для диалога с банком и минимальные социальные гарантии на случай неизбежной продажи.
Ответы на вопросы
Всегда ли единственное ипотечное жилье продается с торгов при банкротстве?
Такой объект может быть включен в конкурсную массу и продан с торгов при банкротстве. Изменения в законодательстве не отменяют данное правило, но дают сторонам возможность заключить отдельное мировое соглашение.
Что будет, если финансовый управляющий выступит против заключения отдельного мирового соглашения?
Его позиция в данном вопросе учитываться не будет. Суд все равно сможет утвердить соглашение.
Можно ли заключить соглашение при отсутствии у должника официального дохода?
Все зависит от воли кредитора. Для снижения его рисков допускается привлечение поручителей.
Следующий шаг. Судьба ипотечного жилья зависит от договора, просрочки, позиции банка и возможности заключить мировое соглашение. Разобрать ипотечную ситуацию.
Опыт работы: 
Выиграно дел: 
Телеграм канал 
