Налог при дарении недвижимости: кто и сколько платит в 2026 году

1. Дарение между близкими родственниками НДФЛ не облагается — супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры освобождены от налога и декларации.
2. Остальные платят 13–15% от кадастровой стоимости — ставка 13% на доход до 2,4 млн руб., 15% — с превышения.
3. Срок подачи декларации — 30 апреля следующего года после получения подарка.
4. Срок уплаты налога — 15 июля года подачи декларации.

По общему правилу, доход в виде полученного в дар имущества подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство предусматривает исключения — в первую очередь для близких родственников.

Если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, одаряемый обязан:

1. Самостоятельно исчислить НДФЛ с полученного дохода;
2. Представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ;
3. Уплатить налог в установленный срок.

Согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ.

Особенности освобождения от налога для близких родственников:

• Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно;
• Ограничений по стоимости подарка нет — квартира любой стоимости не облагается налогом;
• Количество подарков от близких родственников не ограничено.

Что нужно сделать: Направить в налоговый орган документы, подтверждающие близкое родство (копия договора дарения и документы о родстве).

Исключение из правил: С 2026 года доходы в порядке дарения облагаются НДФЛ по ставке 30% вне зависимости от степени родства, если одаряемый имеет статус иностранного агента.

Налоговый кодекс РФ:

• Статья 217, пункт 18.1 — освобождение от налогообложения доходов, полученных в порядке дарения от близких родственников.
• Статья 214.10 — особенности определения налоговой базы по доходам в виде объекта недвижимости, полученного в порядке дарения.
• Статья 228 — обязанность физических лиц самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ при получении дохода в дар от лиц, не являющихся близкими родственниками.
• Статья 229 — порядок представления налоговой декларации.

Семейный кодекс РФ:

• Определяет круг лиц, признаваемых членами семьи и близкими родственниками.

Письмо Минфина России от 06.11.2024 № 03-04-05/108874:

• Разъяснено, что при дарении квартиры физическим лицом, не являющимся близким родственником, одаряемый обязан исчислить налог, подать декларацию и уплатить НДФЛ.

С 1 января 2026 года:

• Введена новая форма налоговой декларации 3-НДФЛ;
• Доходы иностранных агентов от дарения облагаются по ставке 30% вне зависимости от родства.

Ставки налога при дарении в 2026 году

Для исчисления налога при дарении недвижимости налоговая база определяется из кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности.

Пример расчёта налога:

Если договор дарения заключён между близкими родственниками — налог не исчисляется, независимо от кадастровой стоимости объекта.

Шаг 1. Убедитесь, что обязаны платить налог

Проверьте, являетесь ли вы близким родственником дарителя. Если да — налог не платите и декларацию не подаёте.

Если даритель не является близким родственником — обязаны подать декларацию и уплатить налог.

Шаг 2. Определите налоговую базу

Возьмите кадастровую стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Выписку из ЕГРН можно получить в Росреестре или через МФЦ.

Шаг 3. Заполните декларацию 3-НДФЛ

С 2026 года действует новая форма декларации 3-НДФЛ.

Способы заполнения:

• Через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС (рекомендуемый способ);
• Самостоятельно на бумажном бланке;
• С помощью специалиста в МФЦ или налоговой консультации.

Шаг 4. Подайте декларацию в налоговую

Срок подачи: не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения подарка.

Способы подачи декларации 3-НДФЛ:

Шаг 5. Уплатите налог

Срок уплаты: не позднее 15 июля года, в котором подана декларация.

Реквизиты для уплаты можно получить в налоговой инспекции или сформировать платёжное поручение через «Личный кабинет».

Шаг 6. Подтвердите уплату (при необходимости)

Сохраните платёжный документ — он может понадобиться при продаже подаренной недвижимости для уменьшения налогооблагаемой базы.

Если вы продаёте подаренную недвижимость, не дожидаясь минимального срока владения, налог можно уменьшить одним из трёх способов.

Минимальные сроки владения для освобождения от налога при продаже:

Пояснение в налоговый орган при получении подарка от близкого родственника

Способ 1. Имущественный налоговый вычет (1 млн руб.)

Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей — это можно делать один раз в год независимо от количества проданных объектов.

Пример: Квартира подарена неродственником, продана за 3 500 000 руб. Налог: (3 500 000 — 1 000 000) × 13% = 325 000 руб.

Способ 2. Расходы дарителя

Вычесть из суммы сделки расходы, которые даритель понёс при покупке этой недвижимости, при условии документального подтверждения.

Пример: Отец купил квартиру за 3 500 000 руб., подарил сыну. Сын продал за 5 000 000 руб. Налог: (5 000 000 — 3 500 000) × 13% = 195 000 руб.

Способ 3. Расходы одаряемого на налог

Вычесть из налогооблагаемой базы сумму НДФЛ, уплаченную при получении квартиры в дар (если налог уплачивался).

Налогообложение при дарении недвижимости — вопрос, который требует внимательного подхода. Главное правило: дарение между близкими родственниками полностью освобождается от НДФЛ и не требует подачи декларации. Во всех остальных случаях необходимо своевременно подать 3-НДФЛ и уплатить налог, иначе возможны штрафы и пени.