Закон предоставляет малому и среднему бизнесу (МСП) право выкупить арендуемое нежилое помещение у государства при соблюдении определённых условий. В Москве за управление государственной и муниципальной собственностью отвечает Департамент городского имущества (ДГИ). Именно туда нужно обращаться арендатору, который решил воспользоваться своим преимущественным правом на выкуп недвижимости.
Но Департамент нередко предлагает заключить договор купли-продажи по цене, завышенной относительно рыночной. Однако это не повод отказываться от задумки: предложенную ДГИ стоимость выкупа помещения можно оспорить и добиться значительного снижения. Главное – действовать в правильном порядке и с соблюдением сроков. Разберёмся в ключевых аспектах этой процедуры.
Какими законами регулируется выкуп помещений у ДГИ Москвы
Нормативные акты, которыми нужно руководствоваться МСП при желании приобрести муниципальную собственность и на которые мы в дальнейшем будем ссылаться:
- федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008 – определяет непосредственно процедуру выкупа недвижимости с использованием преимущественного права;
- федеральный закон № 209-ФЗ от 24.07.2007 – описывает преференции, которые предоставляются малому и среднему бизнесу;
- федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 – содержит принципы, по которым рассчитывается рыночная (она же – выкупная) стоимость объекта недвижимости;
- статьи 445—446 Гражданского кодекса РФ – описывают порядок взаимодействия арендатора и ДГИ в процессе согласования условий договора купли-продажи, в том числе когда речь идёт об оспаривании изначально назначенной Департаментом цены.
Согласно закону № 159-ФЗ, условия заключения договора купли-продажи городского недвижимого имущества таковы:
- Стоимость выкупаемого объекта капитального строительства должна соответствовать рыночному уровню. Её рассчитывает независимый оценщик, которого ДГИ должен привлечь после получения заявления арендатора о желании выкупить помещение.
- Воспользоваться преимущественным правом может только представитель МСП, внесённый в соответствующий реестр. Преимущество заключается в том, что продажа помещения происходит без проведения аукциона или конкурса, и ДГИ не вправе отказать заявителю.
- Преимущественное право появляется у арендатора при условии, что за ним не числятся просрочки по внесению арендной платы и неустоек.
- К моменту обращения с заявкой о выкупе помещения оно должно находиться в аренде у заявителя:
- как минимум 1 год, если недвижимость не включена в перечень объектов, предназначенных для МСП (п. 4 ст. 18 закона № 209-ФЗ, Постановление Правительства Москвы № 211-ПП от 20.04.2017);
- как минимум 2 года, если помещение включено в указанный перечень, причём в нём оно должно фигурировать не менее 5 лет.
Законом прописаны строгие временные рамки заключения договора купли-продажи с Департаментом:
- После подачи арендатором заявки у ДГИ есть 2 месяца на проведение независимой оценки стоимости объекта.
- Далее Департамент обязан за 2 недели принять решение об условиях приватизации недвижимости и в течение последующих 10 дней направить арендатору проект договора купли-продажи.
- Затем наступает время действовать заявителю: у него есть ровно 30 дней на подписание договора и его передачу в ДГИ.
Важно! Если арендатор не подпишет документы и не направит их в Департамент в 30-дневный срок, он утратит преимущественное право на выкуп помещения.
Так что действовать нужно оперативно. Но как быть, если цена объекта, указанная в договоре купли-продажи, превышает ожидания и разумные рыночные показатели?
Как оспорить предложенную ДГИ стоимость помещения: пошаговая инструкция
Порядок действий таков:
1. Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
Это важнейший этап: результат всего мероприятия зависит от качества отчёта об оценке. Приведём несколько рекомендаций, как выбрать оценщика:
- Для начала запросите у одной или нескольких оценочных компаний экспресс-анализ – то есть предварительный прогноз о реальной рыночной стоимости, которая может войти в заключение. Это позволит вам понять перспективы оспаривания.
- При выборе оценщика убедитесь, что он соответствует требованиям, установленным федеральным законом № 135-ФЗ:
- имеет профильное образование, подтверждённое аттестатом;
- является действующим членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО);
- застраховал свою гражданскую ответственность.
- Также стоит обратить внимание, есть ли у эксперта опыт оценки коммерческих объектов недвижимости, ещё лучше – непосредственно с целью оспаривания выкупной стоимости, предложенной ДГИ.
Выбранный оценщик проанализирует документацию на объект, обследует его и проведёт расчёты с применением подходящих методов оценки. По итогам работы специалист подготовит отчёт, который будет соответствовать требованиям законодательства и профессиональных стандартов. Такое заключение имеет юридическую силу и может использоваться в качестве доказательства в судебной тяжбе, если до неё дойдёт дело.
Если отчёт об оценке, предоставленный Департаментом, подтверждён положительной экспертизой СРО, желательно провести аналогичную процедуру и для заказанного вами заключения. Это повысит его значимость в случае судебного разбирательства.
Важно! Чтобы не тратить собственные ресурсы на поиск оценщика и сопровождение спора с Департаментом, вы можете воспользоваться услугой юридического сопровождения процедуры «под ключ». Юристы привлекут опытного эксперта, правильно подготовят все документы и защитят ваше преимущественное право на выкуп помещения.
2. Передайте в ДГИ Москвы подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий
Когда у вас на руках будет отчёт об оценке, нужно оформить протокол разногласий. В этом документе необходимо предложить свою редакцию пункта договора о цене помещения, указав в ней стоимость, рассчитанную независимым оценщиком.
Важно! Если вы заявили ДГИ о желании внести выкупную цену с рассрочкой (на основании ст. 5 закона № 159-ФЗ), также включите в протокол разногласий новую формулировку пункта о порядке оплаты с указанием сумм промежуточных платежей.
Подписанные договор и протокол разногласий нужно сшить в единый комплект. Когда будете направлять документы в ДГИ, для надёжности приложите к ним сопроводительное письмо, в котором чётко обозначьте своё намерение воспользоваться преимущественным правом на иных условиях – со ссылкой на ст. 445 ГК РФ. Согласно этой статье:
- Сторона, которой направлен проект договора, подлежащего заключению в обязательном порядке, вправе акцептовать предложение на других условиях – путём оформления протокола разногласий.
- Сторона, которая получит такой протокол, обязана в течение 30 дней ответить – подтвердить готовность заключить договор с предложенными изменениями или отклонить их.
3. Обратитесь с иском в суд
Если Департамент не ответит вам в 30-дневный срок или откажется заключать договор купли-продажи с предложенной вами стоимостью, защищать интересы придётся в судебном порядке.
Иск подаётся в арбитражный суд города Москвы. Суть исковых требований – урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. В заявлении необходимо описать ситуацию и попросить суд разрешить спор по поводу стоимости объекта. К иску обязательно нужно приложить отчёт об оценке – как основное доказательство вашей правоты.
Важно! Согласно ст. 446 ГК РФ, обратиться в судебный орган нужно в течение 6 месяцев с момента возникновения разногласий.
4. Защитите свои интересы в ходе судебного разбирательства
Как показывает практика, ДГИ Москвы активно оспаривает требования арендаторов в процессе судебных тяжб. Поэтому рекомендуется принимать участие в заседаниях, следить за позицией Департамента и при необходимости выдвигать контраргументы.
Конечная цель суда в таком споре – разобраться, чья оценка стоимости помещения точнее. У него на руках будут 2 отчёта: заказанный ДГИ и вами. Если из них невозможно сделать однозначные выводы, будет назначена судебная экспертиза, в подобных делах это не редкость. Ходатайствовать о её проведении может также каждая сторона разбирательства.
Эксперт, назначенный судом, проведёт собственную оценку и подготовит отчёт, а в дополнение может быть вызван в заседание, чтобы предоставить пояснения о применённой методике расчёта.
5. Заключите договор купли-продажи на более выгодных условиях
По итогам разбирательства суд вынесет решение, в котором укажет ту стоимость выкупа помещения, которую посчитает корректной. На основании этого акта вы можете требовать от Департамента заключения договора по подтверждённой судом цене.
Мнение эксперта! Нужно учитывать, что судебное решение вступает в силу не сразу после вынесения, а через месяц. Это время даётся сторонам тяжбы на апелляционное обжалование. Споры с участием ДГИ нередко идут по этому маршруту, более того – доходят до Верховного Суда.
Написать Ивану
в Телеграмм
Пример из практики. Дело А40-214066/2014 – пример того, что в разрешении разногласий подобного плана приходится участвовать высшей инстанции. ООО арендовало помещение в Москве, а затем решило его выкупить. Оно подало в Департамент заявку и получило проект договора с ценой выкупа 24 355 000 руб. Эту сумму арендатор посчитал завышенной и заказал отчёт об оценке, согласно которому стоимость составила 9 700 000 руб.
Компания направила в Департамент протокол разногласий, но сам договор не подписала. Этим ДГИ и воспользовался, сославшись на то, что арендатор нарушил процедуру, и ответил отказом заключать сделку. Юридическое лицо обратилось в суд, но он поддержал позицию Департамента и отказал в удовлетворении иска. К такому же выводу пришли апелляционная и кассационная инстанции.
Тогда ООО подало жалобу в Верховный Суд. Тот заключил: арендатор явно выразил своё намерение воспользоваться преимущественным правом и своевременно направил в ДГИ протокол разногласий. В такой ситуации отсутствие подписи на самом договоре – техническая деталь, которая не может лишить общество права на выкуп помещения. ВС РФ направил дело на пересмотр.
При новом рассмотрении суд первой инстанции должен был решить спор по существу – то есть разобраться в стоимости объекта. Была назначена судебная экспертиза, которая показала, что рыночная цена помещения – 16 527 399 руб. В результате суд удовлетворил иск ООО и постановил заключить договор именно по этой стоимости.
Заключение
Если вы решили воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого помещения в Москве, вы можете побороться за его справедливую стоимость. Чтобы оспорить цену выкупа муниципальной недвижимости у ДГИ, нужно:
- После получения проекта договора купли-продажи заказать отчёт об оценке рыночной стоимости объекта. Его должен выполнить независимый оценщик, соответствующий требованиям закона № 135-ФЗ.
- Подготовить протокол разногласий.
- Направить подписанный договор купли-продажи с протоколом в ДГИ. Важно уложиться в 30-дневный срок с момента получения проекта от ведомства.
- Если Департамент откажется заключать договор по предложенной вами цене – подать в суд иск об урегулировании разногласий.
- Принять участие в судебной тяжбе и получить решение.
- Потребовать от ДГИ заключить договор по указанной в судебном акте стоимости.
Чтобы не допустить процессуальных ошибок, не потерять преимущественное право и добиться выкупа помещения по оптимальной цене – воспользуйтесь помощью опытных юристов.
Заключение
В какой срок нужно направить в ДГИ протокол разногласий к договору купли-продажи?
Это необходимо сделать в течение 30 календарных дней, в противном случае вы рискуете потерять преимущественное право на выкуп.
Можно ли при оспаривании выкупной цены обойтись без привлечения независимого оценщика?
Нет, поскольку в таком случае у вас не будет доказательств того, что предложенная Департаментом стоимость завышена относительно рыночных показателей.
Что делать, если ДГИ уклоняется от подписания договора купли-продажи?
В этой ситуации вы можете обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
