Налог со сдачи квартиры в аренду: как платить выгоднее в 2026 году

Доход, полученный от сдачи квартиры в аренду (наем), облагается налогом независимо от срока аренды и статуса арендатор. Неважно, сдаете вы квартиру на сутки или на пять лет, за 10 000 руб. в месяц или 100 000 руб. — каждый рубль арендной платы является налогооблагаемым доходом.

Кто обязан платить:

• Собственник квартиры (или доли), сдающий ее в аренду.
• Лицо, действующее по доверенности, если в доверенности указано, что он является выгодоприобретателем.
• Не имеет значения, являетесь ли вы резидентом РФ (ставка 13–22%) или нерезидентом (ставка 30%).

Если вы сдаете квартиру как физическое лицо без специального статуса, вы платите налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Ставки НДФЛ в 2026 году для резидентов РФ:

С 2025 года действует прогрессивная шкала:

Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу двумя способами:

1. На документально подтвержденные расходы — коммунальные платежи, страховка, ремонт, проценты по ипотеке, услуги риэлтора.
2. На 20% от дохода — если расходы невелики или нет чеков (фиксированный профессиональный вычет).

Пример расчета с вычетом 20%:

• Доход от аренды за год: 360 000 руб.
• Без вычета: 360 000 × 13% = 46 800 руб.
• С вычетом 20%: (360 000 — 72 000) × 13% = 37 440 руб.
• Экономия: 9 360 руб.

Сроки подачи декларации и уплаты налога:

• Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля года, следующего за отчетным.
• Налог уплачивается до 15 июля того же года.

Самозанятость (налог на профессиональный доход) — самый простой и часто самый выгодный способ легализовать доход от сдачи квартиры.

Ставки налога:

• 4% — если арендатор — физическое лицо.
• 6% — если арендатор — юридическое лицо или ИП.

При регистрации самозанятый получает налоговый вычет 10 000 руб., который автоматически уменьшает ставку до 3% и 4% соответственно, пока вычет не исчерпается.

Преимущества самозанятости:

• Минимальная налоговая ставка (4%).
• Не нужно подавать декларации — все через приложение «Мой налог».
• Не нужно платить страховые взносы.
• Регистрация занимает несколько минут онлайн.

Ограничения:

• Годовой доход от самозанятости не должен превышать 2,4 млн руб.
• Сдавать можно только жилую недвижимость (квартиры, дома, комнаты). Апартаменты и коммерческая недвижимость — не подходят.
• Нельзя иметь наемных работников.
• Сдавать можно только свою квартиру (или долю), сдача чужой квартиры не разрешена.

Пример расчета для самозанятого:

• Арендная плата: 50 000 руб./мес. = 600 000 руб./год.
• Налог (4%): 600 000 × 4% = 24 000 руб./год (2 000 руб./мес.).
• С учетом вычета первые ~20 месяцев: 600 000 × 3% = 18 000 руб./год.

Как начать: Зарегистрироваться в приложении «Мой налог», на Госуслугах или в личном кабинете ФНС.

Патентная система налогообложения (ПСН) доступна только индивидуальным предпринимателям.

Как работает патент:

Налог уплачивается в виде фиксированной суммы — стоимости патента. Она не зависит от фактического дохода, а рассчитывается как 6% от потенциально возможного годового дохода (ПВД), который устанавливают региональные власти. Патент можно купить на срок от 1 до 12 месяцев.

Кому подходит патент:

• Тем, у кого доход от аренды превышает лимит самозанятости (2,4 млн руб./год).
• Тем, кто сдает несколько объектов недвижимости.
• Тем, кто сдает нежилые помещения (апартаменты, коммерческую недвижимость).
• Владельцам, сдающим жилье стабильно и на длительный срок.

Ограничения:

• Только для ИП.
• Сдавать можно только собственное имущество (свою квартиру, дом, помещение). Субаренда или сдача чужой квартиры не допускаются.
• Патент действует только в регионе выдачи.
• Годовой доход по патенту не должен превышать 60 млн руб.
• Нужно платить страховые взносы (в 2026 году — 57 390 руб.)

Упрощенная система налогообложения (УСН) — еще один вариант для ИП, сдающих недвижимость.

Условия:

• Ставка 6% от всех поступлений (или 15% от разницы доходов и расходов).
• Нужно платить страховые взносы (57 390 руб. в 2026 году + 1% с дохода свыше 300 000 руб.).
• При отсутствии сотрудников налог можно полностью обнулить за счет взносов.

Когда УСН оправдана: Если доход от аренды значительно превышает лимиты самозанятости (2,4 млн руб.) и патент по каким-то причинам не подходит.

Кому УСН точно не подходит: Тем, у кого один объект и доход до 2,4 млн руб. — в этом случае самозанятость выгоднее и проще.

С 2024–2025 годов ФНС перешла к системному контролю за доходами от аренды. Риск быть обнаруженным приблизился к 100%.

Источники данных для ФНС:

Группы риска:

• Владельцы нескольких объектов недвижимости.
• Получатели регулярных переводов на карту (даже без комментариев).
• Лица, чьи арендаторы регистрируются по месту жительства.

Если ФНС докажет факт сдачи квартиры без уплаты налога: