Имущественный вычет супругов: как распределить расходы на квартиру и проценты по ипотеке

Короткий ответ

Право на имущественный вычет — личное право каждого супруга, со своими отдельными лимитами. Если квартира куплена в браке и брачного договора нет, не имеет значения, на кого оформлены собственность, кредит и платёжные документы: вычет могут получить оба.

Расходы на покупку супруги делят между собой в любой пропорции по заявлению. Это распределение делается один раз: после того как вычет получен, изменить его нельзя. Проценты по ипотеке распределяются отдельно, и эту пропорцию можно пересматривать каждый год с учётом доходов семьи.

Почему вычет положен обоим супругам

Имущество, нажитое в браке, по умолчанию считается общей совместной собственностью — это правило установлено ст. 34 СК РФ. Общими считаются и деньги, которыми семья оплатила квартиру и платит по ипотеке. Неважно, с чьей карты уходят платежи и кто записан в кредитном договоре.

Поэтому каждый супруг вправе заявить вычет по ст. 220 НК РФ, даже если его фамилии нет ни в выписке ЕГРН, ни в договоре с банком. Это подтверждает и ФНС: если жильё куплено в совместную собственность, вычет вправе получить оба супруга. Второму супругу не нужно быть созаёмщиком — достаточно приложить к документам копию свидетельства о браке.

Исключения два: квартира куплена до брака или брачным договором закреплена за одним из супругов. В этих случаях жильё — личная собственность владельца, и второй супруг вычет не получит, даже если фактически платил по ипотеке.

Лимиты: сколько может вернуть семья

Лимиты те же, что и в общих условиях имущественного вычета, но считаются для каждого супруга отдельно. У каждого два независимых вычета.

При ставке 13% семья может вернуть до 1,3 млн рублей, если хватает расходов и доходов, облагаемых НДФЛ. Возвращается только реально удержанный НДФЛ: супруг без облагаемого дохода не получит ничего, пока доход не появится. Неиспользованный остаток вычета при этом не сгорает, а переходит на следующие годы.

У лимитов разные правила переноса. Остаток лимита на покупку можно дозаявить по следующему жилью, если право на вычет возникло с 2014 года. Вычет по процентам дают только по одному объекту: если человек хоть раз получил его, второй раз процентный вычет не положен, даже когда 3 млн не выбраны.

С 2025 года НДФЛ считается по прогрессивной шкале 13–22%. У супруга с доходом выше 2,4 млн рублей в год часть вычета вернётся по ставке 15% и выше — это дополнительный довод отдать больше расходов именно ему. В примерах ниже для простоты используем ставку 13%.

Как разделить стоимость квартиры

Без заявления каждый супруг заявляет расходы по своим платёжным документам. Если все платежи шли с карты мужа, жене без заявления заявлять нечего. Поэтому супруги обычно подают заявление о распределении: тогда расходы можно поделить в любой пропорции — 50/50, 70/30 или даже целиком на одного. Требования делить строго поровну или по долям в законе нет.

Как это выглядит на цифрах:

• Квартира за 6 млн рублей. Расходов хватает на оба полных лимита: каждый супруг заявляет по 2 млн и возвращает до 260 тыс. рублей. Семья получает до 520 тыс.
• Квартира за 3 млн рублей. Можно поделить 1,5 + 1,5, а можно 2 + 1. Во втором варианте муж выбирает лимит полностью, а у жены остаётся 1 млн неиспользованного лимита — он пригодится при покупке следующего жилья.

Делится только то, что реально потрачено. Если квартира стоила 3 млн рублей, супруги не могут заявить по 2 млн каждый: в сумме их доли не превышают 3 млн. Лимит тоже персональный, поэтому удвоить вычет за счёт неработающего супруга нельзя: работающий не возьмёт себе 4 млн по стоимости квартиры.

Как разделить проценты по ипотеке

Распределение процентов оформляется отдельным заявлением и не обязано повторять пропорцию по стоимости квартиры. Пропорции могут быть разными: квартиру можно поделить 50/50, а проценты отдать одному супругу целиком.

Есть и второе отличие: пропорцию по процентам можно менять каждый год. Ипотека длится годами, доходы супругов меняются, поэтому ФНС разрешает каждый год заново решать, кто сколько процентов заявит за прошедший год.

Перераспределять можно только проценты новых периодов. Проценты прошлых лет, по которым вычет уже получен, назад не передаются.

Как выбрать выгодную пропорцию

Универсального ответа нет — пропорция зависит от доходов и планов семьи. Вот на что смотреть.

• Кто сколько платит НДФЛ. Чем больше удержанный налог, тем быстрее супруг выберет свою часть вычета. При зарплате 150 тыс. в месяц годовой НДФЛ — около 234 тыс. рублей: полный вычет по расходам 2 млн рублей такой супруг получит чуть больше чем за год. При зарплате 40 тыс. на это уйдёт четыре с лишним года.
• Есть ли у кого-то перерыв в доходах. Декрет, учёба, работа без официального оформления — повод на эти годы отдавать проценты работающему супругу. Право второго не сгорает: свою часть стоимости квартиры он заявит, когда появится облагаемый доход.
• Планируется ли следующая покупка. Если квартира недорогая, иногда выгоднее оставить её целиком на одного супруга, чтобы у второго сохранился нетронутый лимит на будущее жильё — особенно лимит по процентам, который даётся только на один объект. Но у этого варианта есть риск, о нём ниже.

Если вычет уже получали, есть доли или маткапитал

Один супруг уже получал вычет. Повторно вычет на покупку не дают. Но если человек выбрал меньше 2 млн по жилью, купленному с 2014 года, остаток он дозаявит по новой квартире. С процентами строже: кто уже получал процентный вычет в любой сумме, второй раз его не получит. Второй супруг, который правом не пользовался, заявляет и стоимость, и проценты в пределах своих полных лимитов.

Квартира оформлена в долях. Супруги с долевой собственностью тоже распределяют вычет по договорённости, без привязки к размеру долей. Правило «строго по долям» действовало только для жилья, право на вычет по которому возникло до 2014 года.

Часть квартиры оплачена маткапиталом или субсидией. На эти суммы вычет не дают (п. 5 ст. 220 НК РФ). Супруги распределяют только собственные расходы — то, что осталось после вычитания бюджетных денег.

Квартира куплена у близкого родственника. При покупке у взаимозависимого лица — супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, опекунов и попечителей — вычет не положен вовсе.

В собственниках есть дети. Родители вправе заявить расходы на долю несовершеннолетнего ребёнка, но в пределах своего же лимита в 2 млн.

Как оформить распределение

Заявление о распределении расходов на покупку подают один раз: вместе с первой декларацией 3-НДФЛ или с заявлением на вычет через работодателя. По процентам можно каждый год подавать новое. Рекомендованная форма есть на сайте ФНС: в заявлении указывают объект, данные обоих супругов и долю или сумму каждого. Подписывают оба супруга.

К заявлению прикладывают договор купли-продажи или договор долевого участия с актом приёма-передачи, выписку из ЕГРН, платёжные документы, кредитный договор и справку банка об уплаченных процентах, а также копию свидетельства о браке.

Перед подачей я советую свести все суммы в одну таблицу: цену по договору, платёжки, справку банка о процентах и доли из заявлений обоих супругов. Если цифры расходятся хотя бы в одном документе, инспекция запросит пояснения или откажет в вычете. Проще заранее найти расхождение, чем потом объяснять его в ответ на требование.

Ижко Иван

Управляющий партнер

Опыт работы 10 лет

Написать Ивану

в Телеграмм

Консультация юриста

Получить вычет можно тремя способами:

1. По декларации 3-НДФЛ — за прошедший год, через личный кабинет налогоплательщика или инспекцию. Налог вернут после камеральной проверки.
2. Через работодателя — в текущем году. Налоговая в течение 30 календарных дней подтверждает право на вычет, после этого работодатель перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты.
3. В упрощённом порядке — если банк передаёт сведения в ФНС, в личном кабинете появится предзаполненное заявление. Оно формируется по данным банка и может не учитывать вашу договорённость о распределении. Перед отправкой сверьте суммы. Если они не совпадают с распределением, надёжнее подать декларацию 3-НДФЛ с заявлением о распределении.

Многие откладывают вычет, пока не договорятся о распределении, и потом не могут вернуть налог за ранние годы. Я советую не тянуть. Право на вычет не сгорает, но вернуть налог по декларации можно только за последние три года. Само право возникает с даты регистрации собственности, а в новостройке — с даты подписания акта приёма-передачи.

Ижко Иван

Управляющий партнер

Опыт работы 10 лет

Написать Ивану

в Телеграмм

Консультация юриста

Чек-лист: прежде чем подписывать заявление

• Проверьте, не получал ли кто-то из вас вычет раньше и в каком размере — от этого зависят остатки лимитов.
• Посчитайте, сколько НДФЛ каждый из вас платит за год и за сколько лет выберет свою долю.
• Стоимость квартиры делите с оглядкой на будущее: это решение после получения вычета изменить нельзя.
• Проценты распределяйте только за прошедший год — на следующий год пропорцию можно поменять.
• Вычтите из расходов маткапитал и субсидии: на них вычет не дают.
• Если хотите оставить одному супругу нетронутый лимит, проконсультируйтесь до подачи заявления, а не после.

Итоги

• Имущественный вычет — личное право каждого супруга. Если квартира куплена в браке и брачного договора нет, вычет могут получить оба, даже если собственность и кредит оформлены на одного.
• Стоимость квартиры делят один раз, и после получения вычета пропорцию изменить нельзя. Проценты по ипотеке делят отдельно и можно перераспределять каждый год.
• Возврат зависит от удержанного НДФЛ каждого супруга, поэтому пропорцию выбирают под доходы семьи и с учётом будущих покупок.

Часто задаваемые вопросы

Источники

• Ст. 220 НК РФ
• Ст. 224 НК РФ
• Ст. 105.1 НК РФ
• Ст. 78 НК РФ
• Ст. 34 СК РФ
• ФНС России: имущественный вычет при покупке жилья
• ФНС России: распределение вычета по ипотечным процентам между супругами

Информация проверена на октябрь 2026 года.