Как сейчас работает закон
Пока ипотечная недвижимость не попадает под ст. 446 ГК РФ о неприкосновенности единственного жилья. Все потому, что она — залоговая. То есть согласно ипотечному договору, недвижимость просто заберет банк, если не будет выплачен долг.
Банк имеет право подать в суд после четырех просрочек за год или трех неоплаченных месяцев подряд. После суд рассмотрит дело, сопоставит причины неоплаты, но, скорее всего, встанет на сторону банка и передаст права на недвижимость кредитной организации.
Но на деле банки не торопятся в суды. Как правило, они сначала выходят на диалог с заемщиком, напоминают о платеже. Затем накладывают штрафы и насчитывают пени за просрочки, согласно условиям договора.
И только если заемщик никак не реагирует, не отвечает банку и не пытается исправить ситуацию, банки подают в суд.
Пошагово это выглядит так:
Более того, в ходе банкротства у гражданина в любом случае заберут залоговую недвижимость, даже если по самому ипотечному кредиту задолженностей нет и регулярные платежи вносятся исправно. Это ограничивает многих людей, оказавшихся в предбанкротном состоянии, в подаче заявления на банкротство. Ведь часто ипотечное жилье у них как раз — единственно имеющееся.
Как будет после внесения изменений
Суть законопроекта в том, чтобы ипотечное жилье осталось у банкрота, несмотря на то, что оно находится в залоге. Законодатели предлагают банкам и банкротам договариваться через мировое соглашение либо через реструктуризацию долга.
Для того, чтобы получить право на сохранение жилья, нужно соблюсти как минимум три условия:
- перед тем, как попасть в трудную финансовую ситуацию, банкрот оплачивал ипотеку регулярно;
- ипотечное жилье у него единственное;
- спорная недвижимость находится в пригодном для проживания состоянии.
Если все требования выполнены, то в ходе процедуры банкротства ипотеку выведут в отдельное производство. Банку и банкроту будут предложены на выбор мировое соглашение или реструктуризация долга. При этом, мнение остальных кредиторов учитываться не будет, и в отношении их интересов реструктуризация не будет введена, если доход банкрота не будет позволять.
3. Для чего хотят внести эти изменения
Главная проблема состоит в том, что при банкротстве у человека неминуемо отнимали ипотечную недвижимость, даже если он исправно платил по этому кредиту. Законодатели посчитали, что это нарушение базовых прав человека. А вспоминая об исполнительском иммунитете на единственное жилье — это еще и нарушение одной из статьи Гражданского кодекса.
К тому же, ситуации, когда люди собирают всеми способами на первоначальный взнос, берут на него кредит, исправно платят за ипотеку, но с остальными платежами не справляются — сплошь и рядом. Именно поэтому новость об изменениях может порадовать тысячи россиян.
Мнение юриста: Для заемщиков этот законопроект — отличный шанс оставить единственное жилье в сохранности, продолжая оплачивать его, при этом избавиться от остальных долгов. Однако документ еще будут дорабатывать, учитывая интересы банков. Если будет создан явный перевес в сторону банкротов, то это может привести к сокращению выданных ипотек или к ужесточению требований к заемщикам.
Уже в первом варианте закона есть условия для банкрота — не в каждом случае недвижимость удастся сохранить. Вероятно, что будут и другие требования, а юристам вновь придется собирать доказательную базу для банкрота. Возможно, потребуется доказывать, что человек не намеренно брал другие кредиты и специально не ухудшал свою финансовую ситуацию. В любом случае, стоит дождаться утверждения проекта.
Управляющий партнер
Опыт работы 10 лет
Выводы
Часто задаваемые вопросы
Когда примут новый закон?
Согласно информации с сайта Госдумы, 1.08.2023 к законопроекту были приложены замечания и он отправлен на доработку. При этом правительство поддерживает изменения в случае устранения этих замечаний.
Я в браке, у нас с супругой ипотека. У нее есть еще одно жилье, купленное до брака. Будет ли оно учитываться при моем банкротстве?
Нет, добрачное жилье не считается совместно нажитым имуществом, поэтому не подлежит реализации при банкротстве супруга. Вероятно, что оно и не будет считаться вторым жильем банкрота, так как юридически у него нет прав недвижимость жены.
А если банкротиться будет супруга, имеющая второе жилье, то тогда ипотечную квартиру пустят в реализацию с передачей стоимости доли второму супругу.
У меня есть единственное жилье, но оно в залоге под потребительский кредит. Попадет ли оно под новый закон, ведь это не ипотека?
Это тоже считается ипотекой, как и сказано в «Законе об ипотеке». Поэтому под изменения такой случай попадает. Кроме того, и по действующему закону о банкротстве это жилье также бы забрали на реализацию, так как оно — залоговое.
А если были другие причины не платить ипотеку(временно) потеря работы, развод, смерть, дележ, это будет учитываться в новом законе, чтоб сохранить ипотечную квартиру???
Добрый день! На практике, независимо от наступивших жизненных обстоятельств, залоговое имущество подлежит реализации. В ФЗ “О внесении изменений в закон о банкротстве” не содержится каких-либо изменений в этой части. В целях сохранения залогового имущества есть право на инициирование мирового соглашения как в суде общей юрисдикции, так и в деле о банкротстве, а также утверждение плана реструктуризации долга в процедуре банкротства — реструктуризация долга.