Ипотека, при всех ее преимуществах, может лечь на заемщиков тяжелым финансовым бременем. Особенно остро это чувствуют граждане, у которых заем был оформлен в иностранной валюте.
Никто не ожидал кризиса и ослабления рубля, поэтому те, кто покупал квартиру за доллары и евро, оказались не в состоянии погасить задолженность и рискуют потерять жилье.
Можно ли все-таки сохранить квартиру, взятую в валютную ипотеку, и какие есть варианты у граждан, читайте в нашей статье.
Содержание
3Какие варианты есть у граждан
5Рефинансирование валютной ипотеки
6Банкротство как крайняя мера спасения
7Реструктуризация валютной ипотеки – пересматриваем условия платежей
8Заключение мирового соглашения – договариваемся с банком
9Реализация валютной ипотеки – что будет с квартирой?
10Можно ли сохранить жилье в валютной ипотеке?
11Банкротство поручителя по валютной ипотеке
12Вывод
Что такое валютная ипотека
Валютная ипотека схожа с рублевым ипотечным кредитом. Главное отличие между ними в том, что для обычной ипотеки кредит оформляется в рублях, а в случае с валютной – в долларах, евро, швейцарских франках или любой другой иностранной валюте.
До кризиса 2008 года валютная ипотека была разумным решением. Процентные ставки по таким кредитам были значительно ниже, чем по рублевым займам, что позволяло заемщикам хорошо сэкономить. Общие расходы на валютные займы были намного ниже, что и привлекало граждан.
Чем опасна валютная ипотека
У валютной ипотеки есть серьезный минус – ежемесячные ипотечные платежи полностью зависят от курса валюты. И если стоимость доллара или евро выросла, банк не пойдет навстречу и заставит рассчитываться по текущему курсу ЦБ РФ.
Кроме того заемщик обязан выплачивать свои обязательства перед банком только в той валюте, в которой был взят кредит. Нельзя просто взять и сконвертировать ипотеку в рубли по старому курсу с сохранением процентной ставки. Если иностранная валюта будет с каждым годом дорожать, стоимость жилья может значительно возрасти, и погашение долга займет многие годы, возможно, даже всю жизнь.
Основная проблема валютной ипотеки в том, что из-за колебаний валютного курса заемщики оказываются в долгах на сумму, сильно превышающую рыночную стоимость их недвижимости.
Какие варианты есть у граждан
Если ипотека была оформлена в иностранной валюте, у должников есть четыре варианта:
Ипотечные каникулы
Ипотечные каникулы – это мера поддержки, которая заключается в приостановке ежемесячных платежей на срок до 6 месяцев. За весь период действия кредитного договора они даются один раз, поэтому нужно хорошо подумать перед их оформлением.
Этот вариант доступен не только тем, у кого упал доход на 30%, но также гражданам в трудной жизненной ситуации. Отсрочка дается при условии, что общая сумма кредита не превышает 15 миллионов рублей.
Важно!
Проверить, сможете ли вы получить ипотечные каникулы, можно в ФЗ «О потребительском кредите (займе)».
К трудным жизненным ситуациями относятся:
- сокращение с работы;
- снижение среднемесячного дохода на 30% и более;
- I или II группы инвалидности (постоянная нетрудоспособность);
- болезнь сроком более 2 месяцев (временная нетрудоспособность);
- появление новых иждивенцев и снижение среднемесячного дохода на 20% и более;
- природная или техногенная ЧС.
Рефинансирование валютной ипотеки
Рефинансирование – это возможность взять новый кредит, чтобы погасить задолженность по старому.
Деньги, которые получит заемщик в банке, пойдут на выплаты по валютному кредиту. В результате он перестанет зависеть от скачков курса и будет спокойно выполнять обязательства по новому рублевому займу, только на более выгодных условиях: с меньшими процентами и большим сроком выплат.
Банкротство как крайняя мера спасения
Многие должники обращались в банки за рефинансированием, однако не всем удавалось его получить. Ведь долги по валютной ипотеке портили кредитную историю, и взять новый кредит было не так просто. И тогда оставался последний вариант – объявить себя банкротом.
Банкротство стало спасением для заемщиков, чья задолженность перед банком, как и курс валюты, только росла, а ипотека находилась под угрозой.
С 2015 года процедура стала доступной для простых граждан, что помогло многим списать огромные ипотечные долги, возникшие из-за курсовых колебаний доллара и евро.
Процедура банкротства включает несколько этапов:
Реструктуризация валютной ипотеки – пересматриваем условия платежей
Реструктуризация ипотеки может стать спасательным кругом для тех, у кого финансовые трудности временные (например, из-за болезни).
Реструктуризация, инициированная банкротством, останавливает начисление пеней и процентов, пока разрабатывается новый график платежей. До тех пор, пока он не будет утвержден, гражданин может не платить ипотеку. Такая передышка поможет сократить общую сумму задолженности и вновь вернуться к выплатам, поправив свое финансовое положение.
Заключение мирового соглашения – договариваемся с банком
Мировое соглашение дает возможность должнику договориться с банком, учитывая интересы обеих сторон.
Кредитор и заемщик обсуждают структурированный план, который определит порядок погашения долга и устроит всех. Это позволит избежать затратных судебных процессов, которые могут затянуться на долгие месяцы.
Реализация валютной ипотеки – что будет с квартирой?
Реализация имущества — это этап процедуры банкротства, во время которого продаются активы заемщика. Деньги с продажи уходят на погашение долгов и удовлетворение требований кредитора.
Но остается вопрос – что будет с ипотечной квартирой? Ведь она находится в залоге у банка, и ее тоже могут выставить на торги и продать.
Иммунитет «единственного жилья» на залоговое имущество не распространяется, поэтому деньги с ее продажи пойдут на ликвидацию задолженности. Пожалуй, это самый худший сценарий, ведь если банк не согласится на рефинансирование или реструктуризацию, риск потерять квартиру сильно возрастает.
Случай из практики!
В деле №А41-2032/18 Алексей К. проходил процедуру банкротства и реализации имущества. Он больше не мог выплачивать кредит, взятый на покупку жилья, потому что с 2014 года резко вырос курс иностранной валюты, а его доходы остались прежними.
Его квартира, которая была в залоге, была включена в конкурсную массу. После неудачных попыток продажи квартиры на аукционе залоговый кредитор решил оставить ее себе в счет погашения задолженности.
Можно ли сохранить жилье в валютной ипотеке?
Если банкротство еще не было запущено, а банки не соглашаются на ипотечные каникулы или рефинансирование, можно попробовать пересмотреть условия кредитного договора. Доказать, что изменение курса рубля повлияло на ипотечный договор, очень сложно, поэтому нужно хорошо подготовиться и иметь надежную доказательную базу.
Если банкротство и реализация уже начаты, а банк готовится к продаже жилья, можно подать в суд ходатайство об отсрочке исполнения судебного решения. Так получится выиграть немного времени, чтобы поправить финансовое положение и вернуться в график выплат.
Банкротство поручителя по валютной ипотеке
При банкротстве заемщика обязательства с поручителя не снимаются автоматически.
Наоборот, если долги списали, но продажа ипотечной квартиры не покрыла их полностью, задолженность переходит к поручителю, и кредиторы требуют выплат уже с него.
Чтобы решить эту проблему и не выплачивать чужие ипотечные долги, поручителю тоже придется объявить себя банкротом. На практике суды рассматривают банкротство поручителей аналогично банкротству должников без существенных различий в процедуре. Поручитель подает заявление в арбитражный суд, назначается арбитражный управляющий, и после этого принимается решение о реструктуризации долгов или реализации имущества.
Вывод
Валютная ипотека отличается от обычной тем, что оформляется в иностранной валюте. Ее основной недостаток в том, что ежемесячные платежи зависят от валютного курса, и ослабление рубля может сделать долг непосильным.
Самый большой страх валютных заемщиков – потерять залоговое жилье. Поэтому многие граждане боятся решать проблему, думая, что банк в любом случае заберет квартиру, а они останутся без крыши на головой.
Но это не так. Сохранить имущество, взятое в валютную ипотеку можно, попробовав договориться с банком о кредитных каникулах или рефинансировании.
Если банкротство неизбежно, не нужно его бояться, ведь реализация имущества – это крайняя мера для неплатежеспособных должников. Но до этого еще есть шанс провести реструктуризацию долга или заключить мировое соглашение, пересмотрев условия ипотечного договора.
В 2023 году в Госдуму представлен законопроект, защищающий ипотечное жилье при банкротстве. Подробнее о том, как это будет работать, рассказывают эксперты ЮЦ ФАВОРИТ.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Могу ли я сам продать квартиру и отказаться от права собственности, если понимаю, что не могу справиться с кредитом и не хочу банкротиться?
Да, заемщику можно продать залоговую недвижимость. Для этого нужно получить согласие от банка и договориться с покупателем о том, как будет дальше выплачиваться ипотечный долг.
Можно ли оформить ипотечные и кредитные каникулы вместе, чтобы оттянуть выплату ипотеки?
Если банк пойдет навстречу, так сделать можно. Только нужно помнить, что ипотечные каникулы, в отличие от кредитных, даются только один раз, и стоит хорошо подумать, когда их лучше оформить – сейчас или потом, если финансовая ситуация ухудшится еще сильнее.
Получится ли при банкротстве сохранить ипотечную квартиру, если у меня есть другое жилье?
Если все-таки дойдет до реализации имущества, то ипотечное жилье будет продано в первую очередь. Лучше обсудить этот вопрос с арбитражным управляющим и юристом, который занимается вашим банкротством.
Опыт работы: 
Выиграно дел: 
Телеграм канал 
