Банкротство физического лица – это возможность списать долги и начать жизнь с чистого листа. Правда, кредиторы и коллекторы любят пугать, что у процедуры есть масса негативных последствий: например, запретов на операции с имуществом. Но так ли это на самом деле? Этот вопрос весьма актуален для должников, которые планируют приватизировать жильё. Неужели банкротство этому помешает? Нет, приватизацией квартиры можно заняться сразу после процедуры, а иногда – даже до её завершения. Рассмотрим, когда лучше начать процесс и в каком порядке действовать.
- Банкротство и приватизация: зависят ли они друг от друга?
- Можно ли приватизировать квартиру во время банкротства?
- Можно ли начать приватизацию сразу после банкротства?
- Как приватизировать жильё после банкротства: пошаговая инструкция
- Стоимость и сроки приватизации квартиры после банкротства
- Могут отказать в приватизации жилья из-за банкротства и по другим причинам?
- Можно ли продать приватизированную квартиру после банкротства?
- Заключение: стоит ли банкроту приватизировать жильё?
- Часто задаваемые вопросы
Банкротство и приватизация: зависят ли они друг от друга?
Рассматриваемые механизмы регулируют два закона:
- федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
- закон РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Эти нормативные акты не содержат никаких ограничений на одновременное или последовательное использование процедур приватизации и банкротства. Это значит, что:
- Должник может заняться приватизацией своей квартиры в любой момент – до, во время или после банкротства.
- Гражданин вправе стать банкротом независимо от того, владеет он приватизированным жильём или проживает как наниматель в квартире, которую только планирует оформить в собственность.
Важно! Это базовые принципы, но на практике совмещать механизмы нужно с осторожностью и пониманием последствий.
Можно ли приватизировать квартиру во время банкротства?
Сначала поговорим о судебном банкротстве. Его центральная стадия, которая завершается списанием долгов физлица, – процедура реализации имущества. Называется она так не случайно. Процедуру ведёт финансовый управляющий, который:
- анализирует состав имущества банкрота;
- формирует из части активов гражданина конкурсную массу;
- организовывает торги по продаже такого имущества;
- вырученные деньги распределяет между кредиторами.
После завершения этих мероприятий суд проводит финальное заседание и списывает задолженности банкрота, которые остались непогашенными.
То есть у должника есть риск потерять часть собственности – причём не только той, которая имелась у него до начала процедуры, но и приобретённой после её запуска.
Важно! Однако есть важное исключение. На торги не выставляется защищённое иммунитетом имущество должника, которое перечислено в статье 446 ГПК РФ. Самый важный неприкосновенный актив банкрота – его единственное жильё.
Из сказанного следует:
- Если приватизировать в ходе банкротства квартиру, которая станет единственным жильём должника, на реализацию её не заберут.
- Но если приватизированная недвижимость окажется вторым жильём банкрота, она уйдёт на торги.
Кроме того, есть ещё один принципиальный момент. До завершения процедуры банкрот не имеет права самостоятельно совершать сделки с имуществом. Любые договоры от его имени должен заключать финансовый управляющий. Соответственно, и приватизацию можно провести только с его участием.
Важно! Приватизировать жильё тайком, в обход финансового управляющего, – рискованная затея. Если правда вскроется, должнику грозят серьёзные последствия: от потери квартиры до отказа в списании долгов.
Наконец, приватизация – даже если она безопасна, поскольку речь идёт о единственном жилье, – скорее всего затянет процесс. Поэтому по возможности стоит повременить с этой операцией до окончания банкротства.
Видео по теме
Возможна ли приватизация жилья во время внесудебного банкротства?
Если гражданин списывает долги через МФЦ, в процессе не участвует финансовый управляющий, то есть внешнего контроля нет. Должник сам обязан сообщить в МФЦ, если его материальное положение улучшится. В таком случае внесудебное банкротство досрочно завершается без списания долгов.
Впрочем, если в результате приватизации должник приобретёт единственное жильё, это не считается улучшением его положения. Ведь такой объект всё равно не подлежит изъятию.
Важно! Но нужно учитывать, что кредиторы в этот период пристально следят за должником. Они имеют право получать информацию о его недвижимости в Росреестре.
При появлении в ЕГРН записи о регистрации права на жильё кредиторы могут попытаться перевести банкротство в судебную плоскость. Поэтому с приватизацией квартиры и в этом случае желательно повременить. Если же в результате операции в собственности должника окажется второй объект недвижимости – тем более, поскольку риск его потери весьма высок.
Можно ли начать приватизацию сразу после банкротства?
Как только суд выносит определение о завершении процедуры банкротства, должник становится свободен в своих действиях – в том числе по совершению сделок с имуществом. Соответственно, и для приватизации квартиры никаких препятствий нет.
При этом следует отметить, что в законе № 127-ФЗ содержится статья 213.29, которая позволяет кредиторам возобновить дело о банкротстве. В таком случае опять вводится процедура реализации имущества и всё начинается «по новой».
Мнение эксперта! Такое право появляется у кредиторов, только если обнаружится, что во время банкротства должник скрыл или передал третьим лицам ценное имущество, подлежащее реализации. Подать в суд заявление о возобновлении банкротства кредиторы могут в течение 1 месяца с момента выявления подобных фактов.
Написать Ивану
в Телеграмм
Может сложиться впечатление, что приватизация квартиры, которой должник во время банкротства пользовался по договору соцнайма, – как раз такой случай. Однако с юридической точки зрения прав на недвижимость у него в тот период не было. Соответственно, банкрот не скрывал свою собственность, она появилась у него позже. Так что с попытками кредиторов возобновить банкротство по причине приватизации жилья после его окончания нужно бороться.
Что касается внесудебного банкротства, заняться приватизацией квартиры тоже можно сразу после публикации в ЕФРСБ сообщения о завершении процедуры.
Как приватизировать жильё после банкротства: пошаговая инструкция
Прежде всего убедитесь, что банкротство действительно завершено, а значит нет никаких препятствий для оформления жилья в собственность.
Важно! Подтверждением является определение арбитражного суда об окончании процесса и освобождении вас от финансовых обязательств. Его можно найти по номеру дела в электронной картотеке арбитража.
Дальнейшая процедура состоит из нескольких этапов.
Шаг 1. Подготовьте пакет документов для приватизации
Его состав может отличаться в зависимости от ситуации и региона, поэтому список бумаг рекомендуется запросить в местном органе власти, отвечающем за жилищный фонд. Так, в Москве требования описаны в регламенте, утверждённом Постановлением Правительства Москвы № 521-ПП от 10.09.2014 (приложение 5).
В базовый набор документов для приватизации входят:
- Заявление в утверждённой муниципалитетом форме.
- Паспорта заявителя и всех членов его семьи (для детей до 14 лет – свидетельства о рождении).
- Согласие всех жильцов на приватизацию (или отказ).
- Договор социального найма.
- Ордер или выписка из распоряжения госоргана о предоставлении квартиры в форме соцнайма.
- Выписка из домовой книги на всех жильцов.
- Документ, подтверждающий, что заявитель не использовал своё право на приватизацию, которое предоставляется однократно.
Шаг 2. Подайте заявление в уполномоченный орган
Подать документы можно через:
- отдел администрации, ответственный за жилищный фонд;
- МФЦ;
- портал «Госуслуги».
Стоит заранее уточнить возможный способ обращения в своём регионе. Например, в Москве напрямую обратиться в ДГИ не получится, с бумагами нужно идти в центр «Мои документы». Зато доступна возможность подачи через портал mos.ru.
Шаг 3. Дождитесь решения и зарегистрируйте право собственности
Если с документами всё в порядке, ответственный госорган уведомит вас о возможности заключения договора передачи жилья.
Важно! После подписания договора переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Подать заявку на регистрацию можно самостоятельно или поручить эту задачу госоргану, обеспечившему приватизацию. Конечный результат – выписка из ЕГРН, подтверждающая право на квартиру.
Стоимость и сроки приватизации квартиры после банкротства
Сама процедура приватизации жилья бесплатна. Тем не менее некоторые расходы понести придётся:
- Регистрация права собственности на недвижимость в Росреестре облагается пошлиной. Её размер установлен в пп. 22 п. 2 ст. 333.33 НК РФ и составляет 4 000 рублей (больше – если квартира стоит дороже 20 млн рублей).
- В отдельных случаях могут возникнуть дополнительные затраты – например, на нотариальное удостоверение отказа от приватизации одного из жильцов, если он не хочет лично участвовать в процессе подачи документов.
Важно! Срок рассмотрения заявки на приватизацию регламентирован статьёй 8 закона № 1541-1. Он составляет 2 месяца с момента подачи документов.
Реальный срок может варьироваться в зависимости от загруженности госоргана и региона. Кроме того, ведомство может приостановить рассмотрение заявки, если возникнут вопросы и потребуются дополнительные проверки.
Наконец, некоторое время займёт внесение записи о госрегистрации права в ЕГРН (ст. 16 федерального закона № 218-ФЗ):
- до 7 рабочих дней – при обращении напрямую в Росреестр;
- до 9 рабочих дней – при подаче заявки через МФЦ.
Могут отказать в приватизации жилья из-за банкротства и по другим причинам?
По закону банкротство – однозначно не основание для отказа в приватизации жилья. Этот факт сотрудниками ответственного госоргана даже не проверяется. Отказать в передаче квартиры в собственность могут по другим причинам.
1. Ситуация заявителя не отвечает критериям, позволяющим осуществить приватизацию, например:
- Гражданин уже воспользовался таким правом ранее и получил бесплатно недвижимость от государства.
- Отсутствует согласие на приватизацию одного или нескольких жильцов квартиры.
- Заявитель не предъявил все документы, подтверждающие его право на получение жилплощади.
- Предоставлены недостоверные или противоречивые сведения.
- В составе жильцов есть лица, которым приватизация не подходит.
2. Само жильё не соответствует условиям, при которых возможна его приватизация (ст. 4 закона № 1541-1):
- находится в аварийном состоянии;
- расположено в общежитии;
- относится к категории служебных;
- размещается на территории закрытого военного городка;
- относится к сельскому фонду стационарных учреждений социальной защиты граждан.
Важно! Кроме того, основанием для отказа может стать арест или другое обременение, наложенное на объект недвижимости.
Что делать, если в приватизации отказано неправомерно?
У заявителя есть право оспаривать необоснованный отказ:
- В досудебном порядке – путём подачи жалобы в ответственное ведомство.
- В судебном порядке – путём предъявления иска к госоргану о признании права собственности на спорное жилое помещение.
Можно ли продать приватизированную квартиру после банкротства?
После завершения банкротства все ограничения по распоряжению имуществом снимаются, поэтому бывший должник вправе в любой момент продать квартиру:
- как исключённую из конкурсной массы в качестве единственного жилья;
- так и приватизированную после окончания банкротства.
Однако на практике найти приобретателя на такую недвижимость бывает непросто. Объясняется это тем, что потенциальные покупатели боятся оспаривания сделки в случае возобновления банкротства.
Важно! Но если вы не совершали незаконных манипуляций для сохранения квартиры, этот страх беспочвенен. Главная задача – убедить в этом покупателя.
Что делать бессмысленно:
- Скрывать факт пройденного банкротства. Эту информацию легко проверить по онлайн-реестру.
- Переписывать жильё на родственников перед продажей. Это тоже несложно отследить по ЕГРН.
Как повысить шансы на продажу квартиры:
- Подготовьте документы, подтверждающие легитимность владения. Например, если вы сохранили недвижимость в процессе банкротства как единственное жильё, воспользуйтесь отчётом финансового управляющего и судебными актами, где фигурирует эта информация.
- Оформите титульное страхование квартиры. Это дополнительные затраты, но такая страховка служит для покупателя гарантией того, что даже в случае оспаривания сделки он сможет вернуть деньги.
Нужно ли платить налог после продажи приватизированной квартиры?
Да, в общем случае такой доход облагается НДФЛ. Однако в соответствии со ст. 217.1 НК РФ собственник приватизированного жилья освобождается от налога, если продаст его по истечении минимального срока владения – 3 года.
Кроме того, есть механизмы, позволяющие уменьшить размер платежа в бюджет: получение налогового вычета в случае покупки жилплощади взамен проданной, оформление недвижимости на нескольких человек и др.
Заключение: стоит ли банкроту приватизировать жильё?
Приватизация квартиры после банкротства – это абсолютно законный механизм. Однако при принятии решения важно взвесить все плюсы и минусы.
|
Преимущества |
Недостатки |
|
|
Перед приватизацией квартиры нужно тщательно оценить возможные риски и позаботиться об их минимизации:
- Собрать полный комплект документов, необходимых для получения положительного решения администрации.
- Проверить квартиру на предмет её технического состояния и юридической чистоты, чтобы после приобретения не разбираться со старыми проблемами.
Проконсультироваться с юристами на предмет того, не возникнет ли сложностей с приватизацией или сохранностью жилья из-за банкротства.
Часто задаваемые вопросы
Влияет ли банкротство на право приватизировать жильё?
Закон не запрещает гражданину подать заявление о приватизации квартиры как во время процедуры списания долгов, так и после её завершения. Но во избежание рисков и сложностей стоит дождаться окончания банкротства.
Может ли банкрот приватизировать квартиру?
Да, может. Банкротство накладывает определённые последствия, но среди них нет запрета на приватизацию жилой недвижимости.
Есть ли разница в приватизации жилья после банкротства физлица и ИП?
Индивидуальный предприниматель проходит процедуру списания долгов по тем же правилам, что и физическое лицо. Поэтому он вправе приватизировать квартиру, нанимателем которой является по договору соцнайма, по стандартным правилам.
Сохраняется ли право на приватизацию за несовершеннолетними членами семьи банкрота, получившего жилплощадь?
Да, согласно ст. 11 закона № 1541-1, дети, ставшие совладельцами квартиры в результате её приватизации родителем, сохраняют право на приобретение муниципального жилья после достижения совершеннолетия.
Когда можно потерять приватизированное жильё при банкротстве?
Такой риск есть, если приватизированная квартира не является единственным жильём должника. Ему оставят только один жилой объект, а второй заберут на реализацию.
